Бетон у кошторисі стояв по 3 200 грн за куб, а за пів року коштує 3 900. Підрядник просить доплатити, замовник показує договір. Хто з них правий, вирішує не ринок, а кілька рядків, які сторони написали або забули написати під час підписання.
Що каже закон
Цивільний кодекс знає два види кошторису: твердий і приблизний (стаття 844). Загальні умови договорів підряду в капітальному будівництві (постанова Кабміну № 668 у редакції постанови № 1334 від 22.11.2024) так само ділять договірну ціну на тверду й приблизну, її ще називають динамічною. Правило за замовчуванням одне: ціна тверда, якщо договір не встановлює іншого. Не вказали вид ціни — отже, обрали тверду.
| Тверда | Приблизна (динамічна) | |
|---|---|---|
| Коли діє | Якщо договір не каже іншого | Лише якщо це записано в договорі |
| Як змінюється | Лише за погодженням сторін | За правилами, про які домовились наперед |
| Хто платить за перевищення | Підрядник, якщо закон не передбачає іншого | Залежить від договору; про істотне перевищення підрядник має вчасно попередити |
| Кому підходить | Короткі роботи, зрозумілий обсяг, ціни вже законтрактовано | Довге будівництво, багато матеріалів із рухомою ціною |
Тверда ціна: що можна вимагати
Перевищення твердого кошторису йде за рахунок підрядника. Не допоможе й те, що обсяг робіт чи витрати неможливо було передбачити під час підписання: через це ні підрядник не може вимагати збільшення, ні замовник зменшення.
Виняток один, і про нього часто забувають. Якщо після укладення договору істотно зросла вартість матеріалів чи обладнання, які має надати підрядник, або послуг інших осіб, він може вимагати збільшення кошторису. Замовник відмовляє — підрядник може вимагати розірвання договору.
Стаття не називає числа, з якого подорожчання стає істотним, тож це доведеться доводити. Зберігайте прайси й рахунки на дату договору й на дату вимоги, а вимогу надсилайте письмово й одразу, коли подорожчання стало очевидним.
Приблизна ціна: що записати в договорі
Приблизна ціна змінюється не тому, що щось подорожчало, а за правилами, які сторони прописали наперед. Без них це той самий спір, тільки з іншою назвою. Домовтесь про таке:
- базова дата — на який день порахована ціна;
- що саме коригується — усі матеріали чи лише кілька найдорожчих, чи входить сюди оплата праці;
- джерело цін — звідки беруться нові: рахунки постачальників, прайси, державна база цін;
- формула чи метод перерахунку;
- строки — коли підрядник повідомляє про зміну й скільки часу замовник має на відповідь;
- межі — верхня планка, після якої сторони домовляються окремо.
Є й обов'язок від закону. Якщо знадобилися додаткові роботи, що істотно перевищують приблизний кошторис, підрядник має вчасно попередити замовника. Замовник не згоден — може відмовитися від договору й оплатити виконану частину. Підрядник не попередив — виконує за ціною договору й доплати вимагати не може.
Як обрати
- Тверда пасує, коли обсяг зрозумілий, робота триває недовго, а ключові матеріали вже законтрактовано. Замовник отримує передбачуваний бюджет, а підрядник має закласти ризик у ціну.
- Приблизна пасує довгому будівництву, де матеріали складають велику частку вартості. Закладати ризик наперед не треба, зате зростає обсяг паперової роботи: кожну зміну треба обґрунтувати.
- Боїтесь кількох дорогих позицій, наприклад бетону й арматури? Обговоріть окреме правило саме для них і запишіть його в договір, а не покладайтесь на усну домовленість.
Коли ціна все ж змінилась
Зміну оформлюють документом: додатковою угодою й новою чи додатковою договірною ціною. Головне, щоб підписане лишилось підписаним: вже закриті акти не перераховують. Як це відбувається на практиці, ми розібрали в статті про договірну ціну, а нову суму можна швидко прикинути в калькуляторі договірної ціни. Вид ціни вказано й у нашому зразку в Excel: у цьому рядку немає дрібниць.
Щоб обґрунтувати подорожчання, треба бачити, скільки матеріал коштував тоді й скільки коштує зараз. Для цього ціни варто вести з датами: про це наша стаття про журнал цін.
Ця стаття пояснює загальні правила й не замінює юриста. На бюджетних об'єктах і в публічних закупівлях діють ще й окремі вимоги, тож перед підписанням звірте чинні редакції документів.
Коротко
- Не написали вид ціни — вона тверда, і перевищення за рахунок підрядника.
- Істотне подорожчання матеріалів дає підряднику право вимагати збільшення, а якщо відмовили, то розірвання договору.
- Приблизна ціна працює лише тоді, коли правила перерахунку записані в договорі наперед.
- Будь-яка зміна — це документ, а підписані акти лишаються такими, як були.