Кошторис відповідає на питання «скільки це має коштувати». Договірна ціна — «про що ми домовилися». Саме вона стає основою актів, оплат і будь-якої суперечки із замовником. Настанова з визначення вартості будівництва так і визначає її: кошторис, яким визначається вартість будівельних робіт, узгоджена сторонами й обумовлена в договорі.
З чого складається договірна ціна
Зазвичай договірна ціна виростає з кошторису й містить:
- прямі витрати — роботи, матеріали, машини й механізми;
- загальновиробничі й адміністративні витрати — усе, що потрібно, аби будівництво йшло;
- прибуток підрядника;
- ризики й інфляцію — якщо сторони домовилися їх врахувати;
- ПДВ — за ставкою, передбаченою договором.
На практиці підрядник рахує ще одне число, яке замовнику не показує: собівартість. Ціна матеріалу в договірній ціні — це ціна для замовника; закупили ж його, можливо, дешевше, зі знижкою постачальника. Різниця між сумою для замовника й собівартістю і є маржею, заради якої все робиться.
Щоб не починати з порожнього аркуша, візьміть зразок договірної ціни в Excel, а суму можна швидко прикинути в калькуляторі.
Тверда чи динамічна
Тверда договірна ціна змінюється лише за згодою сторін, а перевищення йде за рахунок підрядника. Вона діє за замовчуванням: ціна тверда, якщо договір не встановлює іншого. Виняток — істотне подорожчання матеріалів чи послуг після підписання: тоді підрядник може вимагати збільшення (стаття 844 Цивільного кодексу). Приблизна (динамічна) уточнюється в ході будівництва за правилами, записаними в договорі. Докладно й із прикладами — у статті «Тверда чи динамічна договірна ціна».
Коли щось змінюється
Додали роботи
Нові позиції оформлюють додатковою угодою й додатковою договірною ціною. Акти на них спираються так само, як на основну.
Частину робіт скасували
Договірну ціну зменшують документом — додатковою ціною з від'ємними обсягами на те, чого вже не буде. Тоді звіт показує реальний стан договору, а не «невиконання».
Переуклали ціну повністю
Буває, що договірну ціну простіше переписати наново. Головне правило: підписані акти не мають змінитися. Нова редакція заміняє стару, але вже заактоване лишається таким, як було підписано.
Як контролювати виконання
Договірна ціна корисна лише тоді, коли проти неї щомісяця видно:
- скільки по кожній позиції вже заактовано й скільки лишилось;
- де заактовано більше, ніж домовлялися;
- скільки законтрактовано субпідрядникам під цю ціну;
- яка маржа виходить на документі — не в кінці року, а зараз.
Якщо для цього треба зводити кілька таблиць, контроль зазвичай закінчується на другому місяці. Працює лише той спосіб, у якому ці числа з'являються самі.